Оскільки ситуація з безпекою в Україні залишається нестабільною, прогнозувати майбутнє ринку нерухомості складно
- Посилання скопійованоlink copied
Через війну та інші обставини мільйони українців змушені орендувати житло. Його вартість значно відрізняється: якщо в Запоріжжі однокімнатна квартира коштує приблизно 5000 грн, то в Івано-Франківську така ж площа обійдеться втричі дорожче. У чому причина такої різниці?
Щоб розібратися, експерти Codes проаналізували офіційні дані Держстату та ГІС «Увекон», а також понад 5000 оголошень на великих платформах за період із червня 2024 по червень 2025 року.
Фактори, що впливають на вартість оренди житла в Україні
На ціну оренди впливає багато чинників — але головним з них стала віддаленість від зони бойових дій. Не дивно, що у відносно безпечних західних областях відбулося суттєве підвищення цін — від 25,8% у Волинській області до 12,5% у Львівській. А от у прифронтовому Харкові зафіксовано найменше зростання — 1,1%. Але головним лідером неочікувано стала Сумська область — аж 56,8% протягом останнього року. Експерти пов’язують це з поверненням багатьох переселенців після стабілізації лінії фронту.
Інші чинники, що впливають на вартість:
- Тип забудови. Найбільше ціна зросла на масові радянські багатоповерхівки — 19,9% проти 11,4% сучасних масових забудов і 13,7% преміум житла. Втім, квадратний метр у перших все одно залишається найдешевшим — 247 грн проти 369 та 415 грн відповідно.
- Поверх будинку. Перший, що традиційно був «аутсайдером», через безпекові міркування показав найбільше зростання — 16,7%. Ціна середніх піднялася на 13,8%. Верхній поверх, що став більш небезпечним через обстріли – на 8,8%.
- Стан житла. Тут через високий попит максимально зросли ціни на найбільш дешеве житло з поверхневим косметичним ремонтом — 12,4%. Найменше зросла ціна оренда квартир з євроремонтом — 9%.
Велику роль відіграють і зручності всередині квартири — наявність кондиціонера, автономного опалення тощо. Ці фактори детально наведені в дослідженні ГІС «Увекон» Мінфін, де також порівнюються ціни 2025 року з показниками 2024-го.
Регіональні тенденції на ринку оренди: де дорожче, а де дешевше
Найдешевша оренда в Україні — квартири до 4000 грн, при цьому найнижчі ціни спостерігаються у:
- Херсонська обл. — 96 грн/кв. м;
- Харківська обл. — 145 грн/кв. м;
- Донецька обл. — 154 грн/кв. м;
- Запорізька обл. — 155 грн/кв. м.
Низька вартість зумовлена від’їздом мешканців, обстрілами, проблемами з опаленням та слабкою економікою. Щодо лідерів за вартістю, згідно з звітами Державної служби статистики, найдорожча оренда в Україні — у Києві (середня ціна за м² — 578 грн). Далі за ціною йдуть регіони:
- Закарпатська обл. — 385 грн/кв. м;
- Львівська обл. — 382 грн/кв. м;
- Київська та Одеська обл. — 324 грн/кв. м.
Високі ціни у Закарпатській та Львівській областях пов’язані з напливом переселенців. Київська, Одеська та Дніпропетровська області залишаються активними ринками оренди завдяки промисловому та культурному значенню.
Якщо розглядати ціни у перерахунку на квадратний метр для квартир з різною кількістю кімнат, динаміка виглядатиме наступним чином:
| Одна кімната | Дві кімнати | Три кімнати | |
| Київ | 18 000 грн/місяць (+6% за 6 місяців) | 27 000 (+14% за 6 місяців) | 46 000 (+13% за 6 місяців) |
| Львів | 17 000 (без змін за 6 місяців) | 20 000 (+4% за 6 місяців) | 25 000 (+13% за 6 місяців) |
| Одеса | 12 000 (+50% за 6 місяців) | 16 000 (+51% за 6 місяців) | 27 000 (+70% за 6 місяців) |
| Дніпро | 11 000 (+10% за 6 місяців) | 15 000 (без змін за 6 місяців) | 19 000 (+25% за 6 місяців) |
| Ужгород | 19 000 (+45% за 6 місяців) | 27 000 (+63% за 6 місяців) | 30 000 (+69% за 6 місяців) |
Аналіз охоплює середні ціни та їхню динаміку з лютого по серпень 2025 року. Дані ґрунтуються на статистиці ЛУН, а також на дослідженнях ГІС «Увекон» і Держстату.
Місто проти села: де оренда зростає швидше
У 2024–2025 роках спостерігалося зростання попиту на житло в сільській та селищній місцевості, що позначилося на вартості оренди. Так, лідером стали сільські громади зі зростанням на 26% на рік. Для міських громад зростання становило 11,5%.
Причини явища:
- Люди виїжджають із центрів міст у передмістя через небезпеку.
- Приватні будинки з пічним опаленням та колодязями більш автономні.
- Низька конкуренція на ринку підвищує ціни.
Втім, варто враховувати, що більшість орендованих об’єктів у сільській місцевості розташована в передмістях і курортних зонах, тоді як у більш віддалених населених пунктах ціни лишилися значно нижчими.
Майбутнє оренди: сценарії, тренди та поради для орендарів
Оскільки ситуація з безпекою в Україні залишається нестабільною, прогнозувати майбутнє ринку нерухомості складно. Розглянемо два найбільш ймовірні сценарії.
Ситуація без змін
- У західних регіонах оренда досягне компромісного піку для власників та орендарів.
- Ринок Києва продовжить зростати попри ризики.
- Очікується різке подорожчання недорогих однокімнатних квартир та елітного житла з генераторами.
Війна стане менш масштабною або завершиться
- Ціновий бум можливий на півдні та сході через масовий приїзд переселенців і будівельників.
- Попит у Києві ще більше зросте завдяки новим проєктам і робочим місцям.
- У сільській місцевості ринок скоротиться, адже зникнуть ключові причини переїзду за місто.
Сучасний стан справ
В умовах війни вартість оренди значною мірою залежить від віддаленості від фронту: що далі, то вищі ціни. Київ залишається винятком — попри обстріли, попит тут залишається високим.
Орендарі орієнтуються насамперед на вартість, віддаючи перевагу однокімнатним квартирам із косметичним ремонтом у будинках радянської забудови. Водночас зростає інтерес до двокімнатних квартир.
На що слід зважати орендарям у 2025 році
Під час пошуку житла в оренду у 2025 році важливо уважно вивчати ринок, аби не переплатити та не стати жертвою шахрайства. Усі ключові умови — ціну, строк оренди та інші пункти слід закріплювати в офіційному договорі, за можливості завіреному в нотаріуса. Це допоможе захистити ваші права в умовах швидко мінливого ринку.
