04 Февраль 2022 18:24
После открытия рынка сельхозземли арендатору земельного участка частной собственности важно понимать, будет ли он первоочередным правом на приобретение в случае его продажи и что делать в случае его игнорирования. Об этом рассказали юристы центра бесплатной правовой помощи.
Купля-продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения (пая) осуществляется с соблюдением преимущественного права на приобретение.
Арендатор с/х участка имеет преимущественное право его покупки во вторую очередь. В первую очередь преимущественное право имеет лицо, имеющее специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения при определенных условиях. Установить наличие спецразрешения можно путем получения выписки о участок из Государственного земельного кадастра.
Субъекты преимущественного права покупки с/х участка второй очереди устанавливаются путем получения сведений из ДЗК и Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Арендатор может реализовать свое преимущественное право покупки с/х участка только при отсутствии субъекта первой очереди или в случае его отказа от покупки.
Право аренды участка возникает с момента государственной регистрации этого права (договора аренды) у ДРРП (до 2013 года – в ДЗК).
Целесообразно проверить наличие гос регистрации права аренды и при необходимости выполнить такую регистрацию. Это важно для защиты от недобросовестных владельцев участков, которые могли заключить договоры аренды с несколькими арендаторами. Также при аренде земельного пая без заключения письменного договора целесообразно заключить такой договор и зарегистрировать право аренды в ДРРП.
Лицо, пользующееся с/х участком на основании другого договора, нежели договор аренды (например, договора эмфитевзиса), НЕ Имеет преимущественного права на его покупку.
Реализация преимущественного права имеет свои особенности, в зависимости от выбранного владельцем способа продажи с/х участка – путем заключения договора купли-продажи или на земельных торгах (аукционе).
Также арендатор может первым сообщить владельцу о намерении приобрести с/х участок в случае его продажи.
1. Заключение договора купли-продажи
Реализация преимущественного права
Владелец с/х участка обязан не позднее чем за 2 месяца до дня заключения договора купли-продажи подать нотариусу, который будет осуществлять нотариальное удостоверение договора заявление о государственной регистрации намерения продажи с/х участка.
Нотариус обязан в течение 3 рабочих дней сообщить арендатору о намерении продажи с/х участка ценным письмом с описанием вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку. В частности, арендатору сообщаются цена и условия договора купли-продажи с/х участка, определенные собственником.
Если владелец решил изменить цену или другие условия продажи с/х участка, процедуру регистрации намерения продажи и уведомления должным образом арендатора нужно повторить заново.
Преимущественное право покупки участка реализуется при условии, что арендатор платит цену, по которой осуществляется продажа участка, а также выполняет все другие условия договора купли-продажи, установленные продавцом.
Если арендатор намерен воспользоваться преимущественным правом покупки с/х участка, он должен сообщить об этом нотариусу в течение месяца со дня информирования о намерении владельца продать участок.
В течение месяца со дня получения такого уведомления нотариус по согласованию с продавцом участка должен назначить день и время заключения договора купли-продажи и соответствующим образом уведомить арендатора.
Отказ от выкупа участка
Арендатор считается отказавшимся от своего преимущественного права покупки с/х участка, если в течение месяца со дня, когда был надлежащим образом уведомлен нотариусом о намерении продажи земельного участка, он:
• не сообщил надлежащим образом нотариусу о желании воспользоваться преимущественным правом;
• отказался от заключения договора купли-продажи с/х участка;
• не явился в назначенный день и время для заключения договора (при условии, что был надлежащим образом уведомлен о них нотариусом).
2. Земельные торги
Реализация преимущественного права
Если продажа с/х участка осуществляется на земельных торгах (аукционе), собственник не позднее двух месяцев до дня торгов должен осуществить регистрацию намерения продажи с/х участка в ДРРП.
Организатор земельных торгов по продаже с/х участка обязан в письменном виде уведомить арендатора о проведении торгов не позднее чем за 30 календарных дней до дня их проведения.
Если продажа проходит на земельных торгах, у арендатора есть приоритет при условии, что он выполнил требования к участнику торгов и соглашается на уплату наибольшего ценового предложения из предложенных участниками аукциона.
Для реализации преимущественного права арендатор дает согласие уплатить цену продажи лота, что является равным ценовому предложению участника, который подал наивысшее ценовое предложение за лот.
В случае отказа уплатить такую цену продажи лота он может дать предварительное согласие уплатить цену продажи лота, что равно равно ценовому предложению участника с следующим по величине ценовым предложением.
Отказ от выкупа участка
Считается, что арендатор отказался от своего преимущественного права покупки с/х участка на соответствующих земельных торгах, если он, в частности:
• не дал предварительное согласие на уплату соответствующей цены продажи лота;
• не выполнил или не отвечает требованиям участников аукциона;
• отказался от подписания протокола о результатах торгов или не уплатил положенную сумму.
Передача преимущественного права
Преимущественное право покупки с/х участка может быть передано арендатором другому лицу, которое в соответствии с законом может приобрести в собственность такой участок. Это производится по письменному договору.
Арендатор должен осуществить государственную регистрацию передачи преимущественного права другому лицу как обременение права на участок через ЦНАП или нотариус.
В течение 3 дней со дня государственной регистрации договора о передаче преимущественного права арендатор должен надлежащим образом уведомить владельца участка о такой передаче.
Передать преимущественное право можно только 1 раз. Передача переданного преимущественного права третьим лицам не допускается.
Защита преимущественного права
В случае продажи с/х участка с нарушением преимущественного права его покупки арендатор вправе предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
Одновременно арендатор должен внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору купли-продажи должен оплатить покупатель.
